Alugar um imóvel comercial: cuidados essenciais na hora de negociar o contrato.

O que você verá nesta publicação:

• Importância de adequar a duração do contrato ao investimento em reformas.

• Riscos de contratos de locação com prazo curto.

• Necessidade de negociar previamente cláusulas relacionadas a reformas e modificações.

• Obrigações do locatário na devolução do imóvel.

• Direito de preferência do locatário em caso de venda do imóvel locado.

• Importância de averbar o contrato de locação comercial na matrícula do imóvel.

• Benefícios de contratos de locação comercial com prazo de 5 anos ou mais.

• Direito à renovação do contrato de locação comercial e os requisitos para garanti-lo.

• Consequências de não observar cuidados importantes ao negociar uma locação comercial.

Alugar uma loja para iniciar ou expandir um negócio é um momento de muita felicidade e expectativas para o futuro do empreendimento.

Porém, essa modalidade de negociação locatícia exige atenção redobrada, sobretudo quando estão previstos investimentos para deixar o imóvel alinhado às necessidades da empresa.

Assim, quanto maior a estimativa de investimento em reformas, maior deve ser o cuidado em negociar as cláusulas do contrato de locação comercial.

Nos casos em que a reforma do imóvel locado demanda recursos consideráveis, a duração do contrato de locação precisa acompanhar essa expectativa de investimento. Portanto, cuidado com locações comerciais de duração muito curta: de um ou dois anos

Quanto maior o investimento previsto para a reforma do imóvel locado, maior deve ser a duração do contrato. Recomenda-se uma duração mínima de 05 (cinco) anos, pelas razões que serão melhor conhecidas à frente.

Recentemente, recebemos um arquiteto em nosso escritório que locou uma nova sede para seu escritório, assinando um contrato com duração de 02 anos.

Ele realizou uma reforma de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais) nas salas comerciais e, com apenas 06 meses de contrato, antes mesmo de inaugurar a nova sede, recebeu a notícia de que as salas estavam sendo vendidas.

Sem recursos para exercer o direito de preferência - isto é, adquirir o imóvel nas mesmas condições em que ofertado ao interessado comprador -, viu-se na difícil situação de ter que desocupar o imóvel, no período de 90 (noventa) dias.

Esse caso revela mais cuidados importantíssimos das locações comerciais:

Toda reforma, obra ou alteração das características do imóvel deve ser negociada com o locador no momento de fechar contrato.

Essa recomendação é essencial, porque a grande maioria dos contratos de locação possuem uma cláusula que prevê a obrigação de o Locatário devolver o imóvel nas exatas condições nas quais recebido do Locador. A cláusula costuma parecer, mais ou menos, com a abaixo:

Exemplo de cláusula

Ou seja, todas as modificações e reformas, mesmo que acrescentem e melhorem o imóvel, devem ser removidas quando finalizada a locação.

Isso também está previsto na própria lei de locações, veja:

Art. 23. O locatário é obrigado a: III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

No caso do arquiteto, essas previsões representaram que os prejuízos de perder o ponto e os investimentos para deixá-lo nas condições ideais para inauguração seriam agravados pelo prejuízo do desfazimento das reformas.

Resultado: um prejuízo de 06 meses de alugueres, R$ 300.000,00 em reforma e mais da quantia necessária para desconstituir aquilo que foi alterado.

Na maior parte das vezes, há um senso comum por parte do Locatário que fez o investimento de que deveria ser indenizado pelas melhorias feitas no imóvel locado. 

Contudo, a maior parte dos contratos de locação já prevê uma cláusula que exime o Locador de tal indenização, o que é plenamente aceito pelos Tribunais.

Sendo assim, esse é um ponto que não pode e não deve ser ignorado, nem tratado como uma mera "praxe" contratual na hora de negociar.

Mas, no caso do arquiteto, o Locador poderia ter vendido o imóvel, mesmo alugado? Além disso, o Arquiteto-Locatário pode ser obrigado a desocupar as lojas, mesmo durante o prazo do contrato de locação?

Sim! Vamos entender em quais condições:

A Lei de locações traz regramentos específicos para a venda de imóveis locados, trazendo formalidades que precisam ser bem observadas pelos Empresários Locatários. Veja o que ela diz:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

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Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Portanto, o Locador deve sempre garantir o direito de preferência ao Locatário, para que, nas mesmas condições que ofertado a terceiros, o imóvel lhe seja vendido.

Agora, quando o Locatário não dispõe dos recursos financeiros para adquirir o imóvel locado e não exerce seu direito de preferência, não há o que fazer, senão se submeter à troca de Locadores.

Existe na Lei - em benefício do Locatário-, pelo menos uma previsão: a de que, nos contratos por prazo determinado, que estejam averbados na matrícula do imóvel locado, haverá  a garantia de continuar a locação até o final de seu prazo, mesmo quando vendido o imóvel.

O contrato de locação comercial deve ser averbado na matrícula do imóvel, para garantir o direito à continuidade da locação, mesmo no caso de venda, no período do contrato.

Portanto, para se prevenir de que o imóvel seja vendido e os planos de continuar no imóvel sejam frustrados, é válido ficar atendo para essa formalidade de registro do contrato de locação na matrícula do imóvel.

Importante notar, também, que essa proteção somente se dá para os contratos com prazo determinado. Portanto, nos contratos com uma curta duração, na qual é previsto que, após o prazo determinado o contrato será convertido em contrato por prazo indeterminado, não haverá direito a essa proteção.

Por isso é que a fórmula mais indicada é a de uma vigência um pouco maior para a locação, como de 05 anos, bem como a previsão de que, após esse período, caso não haja intenção das partes em encerrar a locação, o contrato será renovado por igual período.

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Para finalizar os cuidados e recomendações, é preciso dizer que sugiro o prazo de 05 anos para as locações, justamente porque a Lei de Locações estabelece um direito ao Locatário de imóvel comercial: o de "obrigar" o Locador a renovar o contrato, justamente para preservar os investimentos feitos com reformas e adequação do imóvel.

Para tanto, é necessário que o Locatário acumule todos os requisitos abaixo:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Por isso é que se sugere um prazo de 05 anos ao contrato de locação comercial, já que será exigido como período mínimo para garantir o direito à renovação - e preservação dos investimentos feitos no local.

Quando o Locatário comercial não se atenta para essas questões, acaba se colocando em uma posição de fragilidade e susceptibilidade a abusos nos valores de renovação da Locação.

Outro cliente, dono de uma loja de piscinas, investiu R$ 170.000,00 em reformas em uma loja locada por 02 anos, ao valor mensal de R$ 4.500,00. Quando sobreveio o fim do período, o Locador indicou que somente renovaria a locação ao valor de R$ 6.200,00, valor bastante superior ao IGPM acumulado no período.

Assim, o dono da loja de piscinas se viu obrigado a aderir aos valores abusivos, já que não preenchia os requisitos para a renovação forçada do antigo contrato.

É claro que, nesta singela publicação, não pretendo esgotar todas as situações e temas envolvidos na negociação de uma locação comercial. Os pontos aqui destacados são pontos de atenção que comumente geram repercussões mais graves e com consequências de difícil - ou impossível - correção futura.

Portanto, recomenda-se que o empresário, não despreze o acompanhamento jurídico nesta etapa, por meio da revisão das cláusulas e condições ofertadas antes de assinar o ajuste.

Se você possui outras dúvidas relacionadas a este ou outros assuntos de direito imobiliário, considere agendar uma consulta para tirar todas suas dúvidas e obter orientação segura.