Apartamento na planta: cuidados na assinatura do contrato para não ser prejudicado.

Se você planeja comprar um apartamento na planta, leia esta publicação até o final antes de tomar esta importante decisão.

Neste texto, irei te mostrar como evitar algumas das artimanhas das construtoras, que te fazem perder muito dinheiro na hora de comprar um imóvel na planta.

Além disso, eu vou te orientar sobre quais os pontos da negociação precisam de mais atenção, para que você não sofra prejuízos consideráveis no futuro.

Quem busca comprar um imóvel na planta, geralmente, é atraído pela publicidade do empreendimento imobiliário, seja pelas redes sociais, seja por meio de panfletagem. Mas o mais comum mesmo, é se deparar com um estande de vendas, o qual pode ser simples ou composto pela reprodução de como ficará o apartamento construído e mobiliado no futuro.

Ao entrar em um desses estandes, você é recebido por um vendedor que se diz corretor de imóveis, e ele te apresenta as condições de aquisição de cada unidade do empreendimento. Você se encanta pela possibilidade de morar em um apartamento lindo como aquele decorado e topa fazer uma simulação de como seria o financiamento para a aquisição da sonhada casa própria.

E é aqui que entram os primeiros pontos de atenção!

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Apartamentos com desvantagens são oferecidos primeiro

O primeiro deles é relacionado ao tipo de unidade imobiliária que será ofertada a você. É costume das construtoras “se livrar” primeiro dos apartamentos menos privilegiados, tais como os que estão localizados no térreo (que oferecem menos privacidade e sofrem com mais barulho), ou os apartamentos localizados lá no fundo dos condomínios, por serem menos acessíveis, ou os que têm uma incidência muito grande de luz solar e esquentam muito, ou com vagas de garagem muito apertadas, enfim.

Todas as unidades que tenham alguma característica que possa ser menos vantajosa serão empurradas a você.

Isso porque, vendendo essas unidades logo no lançamento, ficará mais fácil para a empresa dar continuidade nas vendas dos apartamentos mais privilegiados no futuro, quando o empreendimento já não for novidade.

Portanto, caso você perceba que somente esse tipo de apartamento esteja sendo ofertado a você, exponha sua intenção de somente adquirir uma unidade que esteja dentro das suas necessidades, expondo-as. É bem provável que milagrosamente o vendedor consiga arrumar especialmente para você uma unidade que não estava disponível no início da negociação.

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Simulação de corretagem

Outro aspecto super importante está relacionado à corretagem. Caso você houvesse contratado um corretor de imóveis para te auxiliar na escolha do apartamento ideal, você iria repassar todas as suas necessidades de privacidade, de incidência de sol, de acessibilidade, etc, para este profissional e ele buscaria no mercado imobiliário imóveis que atendessem aos critérios por você escolhidos, para então apresentá-lo.

Mas como quem te atende no stand de vendas é, em realidade, um vendedor, e não um corretor, ele, via de regra, não terá essa preocupação com as suas necessidades, tampouco procurará em outros empreendimentos outros apartamentos que possam satisfazer aos seus anseios de compra. O vendedor procurará tão somente vender um dos apartamentos daquele empreendimento a você.

O problema é que, na maioria das vezes, você pagará pelo serviço do vendedor como se corretor fosse. É muito corriqueiro que os contratos de promessa de compra e venda tenham uma cláusula na qual é transferido a você o custo de vendas que deveria ser da construtora ou da Incorporadora.

Esse custo costuma ser elevado, variando entre 4 e 10% do valor do imóvel e é indevido em casos o narrado aqui, por ser uma simulação de contrato de corretagem.

E olha, muitas vezes isso não vai ficar evidente se você não tiver atenção ao contrato. O vendedor pode te passar os valores e verbalmente chamá-los de “sinal”, ou de “entrada”. Assim, você acha que está pagando o apartamento, mas, na verdade, está pagando uma absurda comissão de corretagem, que muitas vezes não será recuperada nem mesmo na justiça.

As construtoras e incorporadoras possuem advogados que sabem como escrever um contrato de forma a evitar condenações na justiça. É por isso que o ideal é levar o contrato para ser analisado por um advogado especialista, que lhe traduzirá o que está contido no documento e lhe alertará sobre os possíveis abusos.

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Cláusulas abusivas mais comuns:

Dentre as cláusulas abusivas mais comumente encontradas nos contratos estão:

Índices de correção monetária que tornam sua parcela mais cara a cada mês. Assim, você inicia o contrato com parcelas que cabem no seu orçamento, mas logo em seguida acabam extrapolando suas possibilidades financeiras. Esses índices são representados por letrinhas, que muitas vezes não recebem a atenção devida, tais como o INCC e o IGPM.

Em alguns casos, a construtora até te fornece um demonstrativo com parcelas fixas, mas prevê o índice de correção no contrato e isso fará com que o valor das parcelas cresça .

Aliado a esses índices abusivos, que certamente lhe farão desistir do contrato, existirá uma cláusula de “PERDIMENTO” de boa parte do que foi pago, em caso de rescisão da promessa de compra e venda;

Assim, além de ser lesado em relação ao valor das parcelas, o consumidor dos imóveis na planta, quando desiste do contrato, ainda perde boa parte do que já pagou. Não é incomum encontrar cláusulas de perdimento de 50% do que foi pago.

Existem muitos outros problemas de cobranças abusivas que podem ser localizados no contrato, tais como a cobrança de “taxa de fruição” ou ITBI calculado sobre o valor futuro do imóvel, Taxa SATI, etc.

É impossível narrar todos os abusos com os quais eu já tive contato ao analisar esse tipo de contrato. Cada caso é particular.

Portanto, além de ficar muito atento aos pontos que eu citei nesse textp, tenha sempre em mente que contratos devem ser lidos e entendidos antes de serem assinados. Não assine aquilo que você não entendeu completamente, não confie na aparente boa índole da pessoa que está te vendendo.

De forma alguma, estou aqui dizendo que todas as construtoras agem de forma abusiva, mas muitas delas sim. Então não confie na sorte.

Se possível, consulte um advogado especializado para auxiliá-lo a dar esse passo tão importante rumo ao alcance do seu sonho. Caso você precise deste apoio, é possível agendar uma consulta diretamente por meio desse site.