Recebi uma Notificação de Tombamento do meu imóvel. E agora?

Se você recebeu uma notificação de tombamento de um imóvel de sua propriedade e gostaria de entender quais serão os efeitos deste ato em seus direitos de dono, confira integralmente o conteúdo desta postagem.

Por mais que o tombamento possa recair sobre os mais diversos tipos de objetos, tais como livros, móveis, utensílios, obras de arte, etc., nesta publicação abordaremos os efeitos do tombamento nos bens imóveis, nas praças, bairros, cidades ou regiões.

O que é tombamento?

O tombamento é um instituto jurídico que protege os bens que possuam valor histórico, artístico, cultural, arquitetônico, ambiental ou que, de certa maneira, possuam um valor afetivo para a população.

Ele está previsto no artigo 216, §1° da Constituição e no Decreto Lei n° 25 de 1937. Por meio dele, o Estado intervém na propriedade privada, restringindo-a parcialmente por meio da criação de regras de utilização e conservação do bem.

Sendo assim, quem recebe uma notificação de tombamento não deixa de ser dono, porém, sofre uma limitação em sua liberdade de modificar as características do imóvel, devendo mantê-las inalteradas a partir da data da notificação do tombamento. Portanto, o proprietário é impedido de destruir ou descaracterizar o imóvel.

Juntamente com a identificação do imóvel tombado é delimitada uma área de proteção, localizada no entorno do bem, para preservar o ambiente que está inserido o imóvel, assim como impedir que a construção de novos elementos reduza a visibilidade do bem tombado ou afetem as interações sociais tradicionais com este.

Assim, é possível que os imóveis vizinhos ao bem tombado também sofram algum tipo de limitação, a depender das diretrizes que serão estabelecidas pelo órgão que efetuou o tombamento em cada caso.

Tenho direito a ser indenizado por ter tido meu imóvel tombado?

Não existe uma previsão legal de indenização ao proprietário do imóvel tombado. Todavia, é possível que as circunstâncias do caso evidenciem a necessidade de reparar o dono do imóvel.

Isso pode ocorrer quando as diretrizes do tombamento gerem um ônus desproporcional a ser suportado pelo dono da construção. Um exemplo disso é o de quando a proteção do tombamento tenha sido utilizada em razão de a construção ter sido edificada por um método construtivo específico e, caso o dono do imóvel queira reformá-lo, deverá gastar valores altos com uma equipe construtora especializada na técnica que precisará ser preservada pela reforma.

Existem outras situações que podem gerar o direito à indenização, a serem avaliadas caso a caso por um profissional especializado.

Posso vender ou reformar um imóvel tombado?

Não há impedimento para vender ou alugar um imóvel tombado, desde que seja garantida a continuidade da preservação. Assim, se houver a intenção de vender o bem, o proprietário deverá notificar o órgão que efetuou o tombamento para que sejam atualizados os dados do proprietário.

Da mesma forma o imóvel tombado também poderá ter sua forma de uso alterada, desde que a nova forma mantenha a preservação das características do imóvel. É muito comum que imóveis utilizados com fins residenciais antes do tombamento sejam transformados para um uso comercial, permitindo a visitação: cafeterias, restaurantes, pequenos museus, etc.

Nos casos em que o proprietário pretende fazer uma reforma, deve solicitar a aprovação do projeto ao órgão que determinou seu tombamento, que avaliará se há algum intuito de descaracterização dos traços que justificaram o tombamento. Se não houver prejuízo, o projeto será aprovado e o proprietário poderá restaurar o imóvel normalmente. Grande parte dos órgãos, inclusive, oferece gratuitamente orientações sobre as obras de restauração.

Como é o processo de tombamento?

O IPHAN é o órgão federal encarregado de realizar os tombamentos e, os estados e municípios também possuem essa competência, que é distribuída entre órgãos diferentes em cada local.

O processo de tombamento pode ser solicitado por qualquer pessoa, proprietária ou não, desde que justifique o motivo pelo qual entende que o imóvel deva ser tombado. A partir disso, o órgão irá analisar o pedido e emitirá um parecer que, se favorável, culminará na notificação do proprietário acerca da decisão de tombamento.

A partir da notificação, o proprietário possui um prazo para concordar com o tombamento ou impugná-lo. Todavia, os efeitos do tombamento já começam a contar desde a data da notificação, mesmo que o processo de tombamento ainda não tenha sido concluído.

Quando há concordância do proprietário, é realizada a homologação do tombamento com a inscrição do imóvel, ou da região, no Livro de Tombo específico e também é realizada a averbação desta situação no registro do imóvel.

Agora, nos casos em que o proprietário não concorda com o tombamento, poderá realizar uma impugnação na qual demonstrará que, em realidade, o imóvel não possui as características apontadas como causa do tombamento.

Após a apresentação da impugnação, o órgão responsável pelo tombamento emitirá um parecer definindo se o tombamento se tornará definitivo, ou se o processo será descontinuado.

A partir do momento em que há o registro do tombamento, não há mais como recorrer ou discutir administrativamente, sendo necessário ajuizar uma ação judicial caso exista uma fundamentação pertinente para obstar o tombamento.

O Poder Judiciário não pode adentrar na competência do IPHAM, ou do outro órgão responsável pelo tombamento, para determinar se existe ou não valor cultural no objeto tombado. Poderá, entretanto, fazer um controle de legalidade ou determinar a produção de prova pericial para apurar se as características apontadas pela Administração são verdadeiras o não, ou seja, analisará objetivamente se os traços do imóvel apontados como fundamento para o processo de tombamento existem ou não.

O cabimento ou não da ação judicial deve ser avaliado caso a caso, por um profissional especializado na área.

Quais são as penas para quem descumpre as regras de preservação do imóvel?

Aquele que descumprir as regras de tombamento, destruindo-o ou alterando-o está sujeito a ser responsabilizado judicialmente, e pode ser condenado ao pagamento de multas, medidas compensatórias ou até a reconstrução do imóvel nos exatos moldes que se encontrava na data do tombamento.

É possível, inclusive, que o proprietário descumpridor seja condenado a pagar danos morais coletivos a serem fixados pelo juiz.

Caso você ainda tenha a necessidade de entender melhor os efeitos do tombamento em seu imóvel e as possibilidades de reversão desta medida, procure a orientação de um advogado especializado.