O que fazer quando meu marido/minha esposa não me autoriza a vender um imóvel?

Em algumas situações, as pessoas casadas podem enfrentar problemas para vender, financiar, doar ou hipotecar seus imóveis.

Isso acontece porque, exceto nos casos dos casamentos realizados com separação total de bens, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, vender, hipotecar, dar em pagamento, doar ou onerar de qualquer forma os imóveis de sua propriedade.

Essa é a regra criada pelo Código Civil brasileiro: sem a autorização do cônjuge, os negócios de venda dos imóveis não se aperfeiçoam, não podendo ser levados a registro no cartório de imóveis. (Art. 1.657 do Código Civil).

A norma foi criada justamente para proteger o patrimônio da família, fazendo com que as importantes decisões que envolvam os imóveis do casal sejam tomadas em conjunto, já que os efeitos dessa decisão poderão atingir os interesses de ambos os cônjuges, independentemente do fato de o imóvel estar registrado em nome de somente um deles.

Quando a necessidade de autorização gera um problema

O problema criado por esta regra legal costuma surgir quando o cônjuge se recusa, por mero capricho, a consentir com a venda do imóvel, ou nos casos em que este cônjuge esteja impossibilitado de participar do negócio por motivo de doença, ou quando esteja viajando/residindo em local de difícil acesso.

Outra situação na qual a regra pode criar problemas é quando o casal ainda se encontra casado “no papel”, mas já está separado de fato, sem que da união tenha restado um espírito cooperativo.

Em qualquer dessas situações, a pessoa casada que se sentir prejudicada pode se socorrer de Ação Judicial para suprir a necessidade de participação de seu cônjuge: é a chamada Ação de suprimento da outorga conjugal.

Ação de Suprimento da Outorga Conjugal

Nesta ação, será apresentada ao juiz a situação de saúde que vem impedindo o marido ou a esposa de participar da venda do imóvel, ou, se for um caso de mera recusa sem motivo, o juiz apreciará a situação concreta para decidir se a falta de consentimento do cônjuge é justa ou injusta.

Isto é, o juiz analisará se no caso concreto a venda do imóvel estaria em desacordo com os interesses da família, e, portanto, justa, ou se, pelo contrário, a recusa é injustificável.

A pessoa interessada na realização da venda deverá expor as razões pelas quais entende ser justa a efetivação do negócio, de outro lado, o cônjuge que negou o consentimento deverá provar por quais razões é justa sua recusa.

Após a decisão do juiz, caso a ação seja julgada procedente, a sentença judicial valerá como a autorização do cônjuge, fazendo com que o negócio envolvendo o imóvel se aperfeiçoe.

Agora, caso a pessoa casada interessada na venda do imóvel não faça uso desta ação, poderá ver anulada a venda do imóvel. O próprio cônjuge que não consentiu com a negociação do imóvel é quem poderá pedir sua anulação.

Outras situações nas quais a autorização é necessária

É importante dizer que não é apenas na venda de imóveis que a regra se aplica. Será necessária a autorização do cônjuge também nos casos em que a pessoa casada queira ser fiadora em algum contrato, ou quando queira discutir judicialmente alguma situação envolvendo um imóvel de sua propriedade, ou quando queira gravar o imóvel de algum ônus real específico, tal como o usufruto.

Mesmo nos casos de promessas de compra e venda, ainda que este seja um contrato preliminar, há a necessidade de que o promitente vendedor recolha a autorização de seu cônjuge. Isso é o que determina o art. 11, §2° do Decreto-Lei 58/1937 e também é o que tem entendido alguns Tribunais do país.

Por isso, esteja atento para não realizar esse tipo de negócio sem o consentimento de seu cônjuge. Imagine, após algum tempo, ter sua promessa de compra e venda anulada e ser obrigado a restituir todos os valores que você tenha recebido do promitente comprador, corrigidos e atualizados monetariamente?

Seria um problema enorme.

Também nos casos de imóveis gravados com cláusula de incomunicabilidade, isto é, imóveis que não são bens comuns do casal, mas sim propriedade exclusiva de um deles, é indispensável recolher a autorização do cônjuge. Isso porque a lei assim exige.

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